江建〔2022〕85號(hào)

各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

　　為規(guī)范我市業(yè)主委員會(huì)換屆程序，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，我局修訂形成《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作指引（2022年修訂）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　附件：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作指引（2022年修訂）

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2022年4月14日

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作指引

（2022年修訂）

　　一、倡議業(yè)主委員會(huì)換屆選舉

　　（一）業(yè)主委員會(huì)換屆選舉條件

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　　業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　?。ǘ┏h

　　業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置內(nèi)貼出《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的倡議》（附件2），告知全體業(yè)主關(guān)于籌備業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的有關(guān)事宜?！蛾P(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的倡議》在小區(qū)內(nèi)公示不少于7日。

　　二、推選新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人

　　（一）發(fā)出業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦的通知

　　業(yè)主委員會(huì)發(fā)出《關(guān)于自薦（推薦）業(yè)主委員會(huì)候選人的通知》（附件3），向全體業(yè)主征集業(yè)主委員會(huì)候選人以及相關(guān)意見。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)是具備以下條件的業(yè)主：

　　1.具有完全民事行為能力；

　　2.遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

　　3.遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；

　　4.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

　　5.《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的其他條件。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)?？梢园l(fā)動(dòng)綜合因素突出的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)候選人，可在業(yè)主委員會(huì)候選人名單中為合適的候選人加具推薦意見。綜合因素包含代表性、廣泛性、公益心、責(zé)任心、政治面貌、工作單位、工作經(jīng)驗(yàn)、工作能力、工作時(shí)間等方面。

　　鼓勵(lì)中共黨員、政府公職人員、“兩代表一委員”、社區(qū)居民委員會(huì)成員、優(yōu)秀志愿者、各行各業(yè)成功人士和有熱情、懂法律、善管理的業(yè)主成為業(yè)主委員會(huì)候選人。

　　（二）業(yè)主委員會(huì)候選人的申請(qǐng)

　　在自薦（推薦）有效期內(nèi)，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表》（附件4），或者提供《業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表》（附件5）和《業(yè)主代表（業(yè)主委員會(huì)候選人）承諾書》（附件6），連同本人身份證原件（核對(duì)原件后退還）、復(fù)印件（注明僅用于參選業(yè)主委員會(huì)委員）和房產(chǎn)憑證原件（核對(duì)原件后退還）、復(fù)印件（注明僅用于參選業(yè)主委員會(huì)委員）一起交給業(yè)主委員會(huì)。

　?。ㄈ┐_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人

　　業(yè)主委員會(huì)在自薦（推薦）有效期滿后對(duì)收集到的名單和資料進(jìn)行整理核實(shí)，確定候選人名單。業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的，由業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)組織業(yè)主推薦。 

　　三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開

　　（一）發(fā)出召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)整理核實(shí)的新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、簡(jiǎn)歷表和《關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)的通知》（附件7）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)將《關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)的通知》在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以下列方式之一送達(dá)業(yè)主：

　　1.當(dāng)面遞交書面通知；

　　2.將書面通知放入業(yè)主信箱或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；

　　3.郵寄書面通知；

　　4.其他法定方式。

　　在公示期內(nèi)，業(yè)主對(duì)候選人資格有異議的，可向業(yè)主委員會(huì)提出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。

　　候選人名單公示確定后，業(yè)主委員會(huì)及時(shí)告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并印刷好《選舉業(yè)主委員會(huì)委員選票》（附件8）。

　?。ǘ┱匍_業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用電子投票、書面征求意見或者集體討論的形式，也可以采取相結(jié)合的形式召開。鼓勵(lì)使用政府平臺(tái)采用電子投票的形式召開。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用電子投票形式的，按照《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主電子投票工作指引》（試行）實(shí)施。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)場(chǎng)公布表決結(jié)果，并填寫《____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》（附件10），同時(shí)將表決結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于7日。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織計(jì)票的當(dāng)天填寫《____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》，并將統(tǒng)計(jì)的表決結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于30日。

　　如果回收的選票未達(dá)到規(guī)定票數(shù)，需要延長(zhǎng)回收選票時(shí)間的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)將延期決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示不少于7日，公示期滿后，告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。投票延長(zhǎng)時(shí)間最多30日。在回收選票延長(zhǎng)期內(nèi)，業(yè)委會(huì)應(yīng)積極發(fā)動(dòng)未投票的業(yè)主參與投票。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，必須符合《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應(yīng)當(dāng)簽訂《業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)委托書》（附件9），代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決，委托書應(yīng)載明委托內(nèi)容、委托期限、委托權(quán)限等內(nèi)容。

　　選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　四、新一屆業(yè)主委員會(huì)成立

　?。ㄒ唬┕颈頉Q結(jié)果

　　業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)的投票表決結(jié)果、新一屆業(yè)主委員會(huì)名單在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于30日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

　　表決結(jié)果的公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見和意見匯總結(jié)果等。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會(huì)的相關(guān)資料妥善保存。

　　（二）異議處理

　　對(duì)投票表決結(jié)果有異議的，可參照下列辦法處理：

　　1.異議提出人應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名提出書面異議。

　　2.采用書面表決票補(bǔ)充投票的，異議提出人可以查驗(yàn)本人的書面表決票或者選票，但應(yīng)當(dāng)出示本人的有效身份證件和有效房產(chǎn)憑證；業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗(yàn)。

　　3.異議提出人對(duì)公示的業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等業(yè)主投票權(quán)數(shù)提出異議的，向業(yè)委會(huì)反映。

　　4有證據(jù)證明不是業(yè)主或者業(yè)主委托代理人投票的，可以向業(yè)委會(huì)反映，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核實(shí)。

　　5.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間或者公示期限屆滿之日起至新一屆業(yè)主委員會(huì)成立前對(duì)異議進(jìn)行處理。

　　6.異議提出人對(duì)業(yè)委會(huì)的處理仍有異議的，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）反映處理。業(yè)委會(huì)違反相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法處理，并通告全體業(yè)主。

　　（三）推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及業(yè)主委員會(huì)分工

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責(zé)人員。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　?。ㄋ模﹤浒?/span>

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料（一式兩份）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)：

　　1.《江門市業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表》；

　　2.《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　　3.業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定；

　　4.業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況。

　　物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出《業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)》。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　?。ㄎ澹┛讨朴≌录皩?duì)印章的管理和使用

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，并指定專人保管印章。應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會(huì)的決定使用業(yè)主委員會(huì)印章。

　　五、業(yè)主委員會(huì)委員的終止和遞補(bǔ)

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；

　?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責(zé)的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏?quán)益的；

　?。┮蚱渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日?！蛾P(guān)于印發(fā)〈江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作指引〉的通知》（江建〔2016〕300號(hào)）同時(shí)廢止。如國(guó)家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定執(zhí)行。

　　附件：1.江門市業(yè)主委員會(huì)換屆選舉流程圖

　　2.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的倡議

　　3.關(guān)于自薦（推薦）業(yè)主委員會(huì)委員候選人的通知

　　4.業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表

　　5.業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表

　　6.業(yè)主代表（業(yè)主委員會(huì)候選人）承諾書

　　7.關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)的通知

　　8.選舉業(yè)主委員會(huì)委員選票

　　9.業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)委托書

　　10.______小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書

附件：

1．（公文附件）江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作指引（2022年修訂）》的通知.zip

（文章來源：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）